離婚後の住宅ローンはどうなる?財産分与の対象になる?

財産分与とは、結婚生活の間に夫婦の協力のもと築きあげた財産を、離婚の際にそれぞれの貢献度に応じて分配することを言います。

財産といったら家や現金など主にプラスのものを考えますが、離婚時の財産分与においてはマイナスの財産も考慮する必要があります。住宅ローンはそのうちのひとつです。

離婚の際に家をどうするかについて、売却か、あるいは夫婦の片方が家に住み続けるという場合が考えられます。

それぞれの場合において、住宅ローンはどう処理するのか見ていきたいと思います。

まずはローンの状態を確認しよう

確認 知識 赤鉛筆 紙

離婚時に住宅ローンを考えるにあたって、名義はどうなっているか、ローンはいくら残っているか、住宅価格はいくらなのか、など把握しておくべき項目があります。

まずは確認するべき項目について解説します。

住宅ローンの処理方法を考える際に確認すべき事項3つ!

①不動産の名義・価額

まず、土地・建物が誰の名義になっているのか調べる必要があります。

名義を調べるには、法務局で不動産の登記簿謄本を所得します。登記簿謄本は、法務局の窓口で直接手続きして受け取るほか、インターネットで手続きし、自宅や会社へ郵送する方法もあります。

また、不動産の価格を知るために、不動産業者に査定をしてもらいましょう。複数の不動産業者に査定してもらうことで、より正確な価格を知ることができます。

②住宅ローンの契約内容

住宅ローンの契約書を確認して、誰が債務を負っているか確認します。

一般的に多いのはこのようなパターンです。

住宅ローンの契約内容

パターンA 夫:主債務者 妻:連帯保証人

夫を主債務者として、妻が連帯保証人となっている場合です。

連帯保証人とは、主債務者が返済できなくなった場合に代わりに返済する義務を負う者のことです。

パターンB 夫:連帯債務者 妻:連帯債務者

1つのローンに対して夫も妻も全額の債務を負っている場合です。

パターンC 夫:主債務者 妻:負担なし(保証協会等の利用)

夫を主債権者として、保証協会を利用するなどして妻に責任がない場合です。

③住宅ローンの残額

住宅ローンがどれだけ残っているかを確認します。

確認には金融機関から送られてくる返済予定表を参照するほか、エクセルで計算したり、借り入れ金融機関のウェブサイトから調べることもできます。

住宅ローンと住宅価格を比べて現状を把握する

不動産の査定金額と住宅ローンのどちらが大きいかを比べることによって、住宅を売却することによって利益が出るのか、それともローンだけが残ってしまうのかわかります。

①ローン残額>不動産の査定価格:オーバーローン

この場合は不動産を売却することによって住宅ローンが残ってしまいます。このような状態をオーバーローンと言います。

住宅ローン オーバーローン

オーバーローンの場合は、家を売却してもローンが残ってしまうだけなので、夫婦の片方がそのまま住み続けてローンを返済していく方法が考えられます。

家を売却する場合は、その後のローンをどう返済していくかを検討する必要があります。

②ローン残額<不動産の査定価格:アンダーローン

この場合は不動産を売却することによって利益が生じます。このような状態をアンダーローンと言います。

住宅ローン アンダーローン

この場合は、家を売却して得た利益から、住宅ローンや販売手数料を引いた金額を夫婦で折半する方法がもっとも簡単です。

また、不動産の売却にかかる費用は以下のようになっています。

  1. 仲介手数料 売買価格の3%+6万円
  2. 印紙税   1万円〜3万円
  3. 登記費用  2万円〜3万円
  4. 譲渡所得税 不動産購入時よりも高い金額で売れた場合、売却益に対して課税。不動産の保有期間によって異なり、5年以上で30%、5年未満の場合15%

売却しない場合は、家をどのように財産分与するか、家には誰が住むのか、ローンはどうやって支払っていくのかなどを検討していく必要があります。

家を売却しないとして、ローンはどうやって払っていく?

オーバーローンで家を売却しても利益が出ないと判断した場合、家にそのまま住んで住宅ローンを返済していく方法が考えられます。

しかし、住宅の名義やローンの名義の状態によっては様々な困難が生じる場合があります。

夫婦のどちらが家に住み続けるかの事例別に解説します。

夫が家に住み続ける場合

妻が家を出ていき、夫名義の家に夫が住み続ける場合は、住宅ローンの債務者が夫であれば何も問題はありません。

しかし、連帯保証人や連帯債務者という形で、妻もローンの加担をしていた場合はローン名義を夫一人に変更するのは難しい場合があります。

というのも、銀行は夫婦二人の収入状況を見てローンを組んでおり、債務者が一人減ってしまうことは銀行にとって大きなリスクだからです。

妻がローン名義を外れるためには、夫の年収が大幅に増加しており、夫一人でのローン返済が可能と判断される必要があります。あるいは、妻が新たに連帯保証人・連帯債務者を立てたり保証協会を利用するなどして代理人を立てる必要があります。

また、不動産を共有名義にしていた場合は、名義を夫一人に変更することが考えられますが、住宅ローンの契約において、銀行の承諾なく不動産の名義変更することを禁止している場合が多いです。

住宅ローンのある家を名義変更する場合は事前に銀行の承諾を得る必要があることに注意してください。

妻が家に住み続ける場合

離婚後も家に妻が住む場合、ローン返済はどうするかが問題になります。

妻に十分な収入がある場合は、ローンの借り換えあるいはローンの名義変更を行って、不動産名義も妻に変更することで、完全に妻が責任を負うという形にすることができます。

しかし、住宅ローンの返済を続けていくだけの収入がない場合は、ローン名義変更が金融機関に認められない可能性があります。

住宅ローンの名義変更が困難で、夫に住宅ローンを支払ってもらう必要がある場合は、取り決め内容を公正証書に残しておきましょう。万が一住宅ローンの支払いが滞った場合、財産差し押さえなどの強硬手段に出ることができます。

また様々なリスクを回避するためにも、不動産の名義を妻に変更しておくことが望ましいですが、先ほども申し上げたように、住宅ローンが残っている住宅の名義を変更することは難しいです。

そのような場合は、ローンの返済が完了した時点で名義を変更する方法があります。夫婦でこのような取り決めをした場合は公正証書にしておくことで取り決めを確実にすることができます。

住宅ローンは財産分与の対象になる!話し合いは慎重に!

離婚時の財産分与において、住宅ローンは対象となることがわかりました。

しかしローン付きの不動産を財産分与する際には確認するべき事項も多く、手続きも複雑です。

住宅ローンの支払いは長期に渡ることも多く、後悔することのないよう慎重な取り決めが求められます。

夫婦でしっかりと話し合いを行い、一つ一つ確実に手続きを進めていってください。